• 融信中国:“稳健”标签背后的地王之困

    本文来源于:财经网 丁爽 2019/04/11

    经营策略突然转向稳健的背后,直指融信多年前激进扩张留下的沉疴。

    融信中国2018年业绩发布会上,公司管理层表示,2019年更希望融信的标签是平稳,2020年及之后或将再?#28982;?#24402;规模增长的快车道,并表示2019年将重点聚焦降成本、降杠杆,以保持企业稳进。同?#20445;?#34701;信将2019年度销售目标定为1400亿元,与2018年相比仅微增15%,略显保守。

    经营策略突然转向稳健的背后,直指融信多年前激进扩张留下的沉疴。

    昔日“地王收割机” 谨慎调头

    2016年,曾被媒体称为“地王年”。一年中,土地竞拍出现地王的报道频频见诸媒体,各地土拍楼面价格屡被刷新。CRIC数据显示,当年全国范围内产生了超340宗单价、总价地王。

    这也曾是融信中国疯狂拿地的开始,2016年整年,融信中国拿地21块,总建筑面积为527.1万平方米,计及权益后面积261.2万平方米,疯狂体现在拿地地价上,当年公司土地收购的平均成本达12963元/㎡。

    2016年7月,静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块刚一挂牌,就吸引了一众房地产商的目光。此地块为2016年上海挂牌的首幅内环内含住宅属性地块,其地理位置、周边配套都十分优?#20581;?/p>

    一个月后,在与其他18组开发商超过400轮的竞价中,融信中国以110.1亿元一举拿下上海静安区中兴社区这幅地块,一战成名。10.03万元/㎡的楼面价格刷新了当时全国的单价记录,静安区中兴社区地王就此诞生。

    曾经默默无闻的融信,在以110亿元拿下上海静安区中兴社区地王后,一下曝光在了媒体的镁光灯下。联系此前融信频频出手拿下各地地王的行为,媒体将融信称为“地王收割机”。?#28304;耍?#39030;着“地王收割机”的名号,融信继续活跃于土拍现场。连将高价地揽入囊中,就是其当年地块收购平均成本飙升的主要原因。2017年,融信也没有停歇,当年公司新收购地块78块,总建筑面积达1481.5万㎡,计及权益后面积为745.8万㎡。同?#20445;?#25454;统计,2016年、2017年融信的?#30053;鐾链?#20013;,公司拥有人应占总土地成本为588.6亿元。

    与2016年、2017年疯狂的表现截然相反,曾经的地王收割机,如今在拿地上显得极为谨慎。根据融信中国2018年财报显示,2018年,公司?#30053;?#22320;块24幅,总建筑面积约447.5万平方米,权益面积195.6万平方米,在拿地面积降低的同?#20445;?#34701;信已将拿地平均成本降至5183元/㎡。

    仔细分析不难看出,融信中国如今的谨慎表现,和2016年的疯狂不无关系。2016年,融信拍下的上海静安区中兴社区地王,至今仍面临解套难的问题。

    多年沉默“地王” 难以解套

    2016年12月3日,万科在近期?#30053;?#39033;目情况简报中表示,万科拥有上海中兴项目49%权益,需支付地价款约53.95亿元。根据简报中对地块信息的描述,万科所参?#19978;?#30446;,就是融信所持有的地王项目。据媒体报道称,在拿到中兴地块的第二周,融信与万科即签订了合作协议。两方签约后,中兴地块将由万科操盘、融信并表。然而理想中引入强力外援,迅速推进项目建设的情况没有发生,于土拍一鸣惊人后,地王就此沉寂了下来。

    财经网2017年、2018年年中、今年四月三?#38382;?#22320;走访该项目所在地发现,近三年时间过去,项目?#23548;?#36827;展缓慢。在融信集团的官网上,跟在几个楼盘后,中兴地块?#20197;?#19978;海产品页。项目简介中强调,就区位配套而言,本案已可站位内环内老城区核心豪宅。但所谓豪宅,却迟迟没有面市。

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    项目地现场照片

    针对该项目停滞的原因,易居研究院?#24378;?#20013;?#38590;?#31350;总监?#26174;?#36827;表示,融信中兴地王项目具有非常明显的标杆或信号意义,“此类土地拍卖以后,楼?#34892;?#19968;轮调控就开始收紧。在上海当前依然限价的情况下,此类高端项目的开发节奏确实是很难加快的,或者说从开发商的角度看是不划算的。?#26434;?#20225;?#36947;此擔?#26080;非是要?#21364;?#25919;策的调整。”

    2016年,上海楼市调控政策已趋于收紧,高端楼盘预售许可证获批开?#24613;?#24471;艰难,?#35789;?#27004;盘获批,拿到的价格也并不理想。中兴社区地块高昂的楼面价格,导致其在规划建设时必须对标顶级豪宅,拿到高售价,企业才有可能盈利。因此,在近两年政策严控的情况下,项目推进存在的障碍较大,?#35789;?#25512;进,盈利空间也较小。

    ?#26174;?#36827;表示,目前上海的调控政策开始松动,?#26434;?#37096;?#25351;?#31471;物业存在解套机会。但如果没有机会解套,那么确实会对企业造成较大的潜在?#24335;?#21387;力。

    融信手中并不是只有中兴地王存在解套难的情况。同年9月,融信以58.2亿元拿下仙林湖G58地块,楼面价达到24957元/㎡, 历时两年多,?#33529;?#24314;于该地块,已有?#35813;?#30340;融信世?#25237;?#26041;项目,曾宣传将于今年三月开盘。但据房产中介表示,该楼盘开盘时间已延期至4月中下旬或5月。

    拿下多宗地王直接导致 2016年起,融信的销售成本连年增加。2016年,融信销售成本约90.7亿元,同比增长92.96%。2017年,销售成本大幅增加179.13%至253.2亿元,当年年报中?#28304;?#20570;出解?#20572;?#38144;售成本增加主要指房地产开发活动直接产生的成本,包括建造、土地使用权、利息资本化及税收附加费成本。2018年,公司销售成本涨幅得到控制,小幅上涨3.89%,但仍然高达263亿元。

    地王迟迟不能解套,导致土地周转?#24335;檔停?#38144;售周期延长,仅文中所提到的两个项目,就至少沉淀了近八十亿?#24335;穡?#20005;重拉?#22303;?#20225;业的毛利率。2016年,融信中国毛利率20.24%,同比下滑16个百分点。同?#20445;?#24403;年企业负债总额飙升至758.18亿,同比增长155.07%。直至2018年,较同规模企业相比,融信中国的净利润、毛利率仍有提升空间。2018年融信中国实?#24535;?#21033;润34.72亿元,毛利率达23.47%。而2018年,雅居乐集团的净利润达到了人民币83.58亿元, 毛利率为43.9%;中国金茂2018年所有者应占溢利为52.1亿元,毛利率为38%。

    2016年后,该地区少有新小区开盘,链家网显示,与该地块仅一街之隔的万科翡翠雅宾利,目前二手房价格在8-10万/㎡不等。位于附近的华侨城苏河湾二手房价格在12-18万/㎡不等。而数据显示,2016年万科翡翠雅宾利在售的265-307平方米大平层豪宅售价已接近10万/平方米,华侨城苏河湾塔尖住宅成交价为10万-16万元/平方米。几年间,该地区价格浮动不大。?#35789;?#35813;地块能于近年解套,其所能拿到的价格是否能够达到企?#36947;?#24819;的区间,仍然存疑。

    就上海静安区中兴社区地王项目具体的开盘时间,财经网向融信中国品牌部进行核实,融信中国方回复:“该项目由公司与万科双方各按50%股权合作开发,合作双方对该项目高度重视,并按?#21344;?#23450;的?#33529;?#25512;进开发和面世节奏。关于开盘节点,目前没有具体?#38750;?#30340;消息。”                             

    三年冲顶千亿 求稳路?#26376;?#38271;

    从百亿规模房企到冲入千亿队列,融信只用了三年时间。在规模?#26412;?#25193;大的同?#20445;?#22320;王不能解套,?#24335;?#26080;法回笼、负债水平?#20013;?#36208;高,使得降杠杆成为融信迫在眉睫的任务。

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    2016年,在接受媒体采访?#20445;?#34701;信中国董事局主席、行政总?#30473;?#25191;行董?#23649;?#23447;洪曾表示,他并不重视净负债率的高?#20572;?#20182;只关注两个指标:营业收入和有息负债。但紧接着,当年企业营业收入仅113.72亿元;次年,融信中国的有息负债直接拉高至694.54亿元,同比增长76.2%。而2018年净负债率的降?#20572;?#20063;成为年报季?#20445;?#20844;司极力渲染的业绩亮点。从上表中可以看到,2017年迅速被拉高的有息负债,2018年在融信的努力下小幅下降,但有息负债的金额仍远高于2016年。

    2018年业绩发布会上,融信中国首席营销官张文龙提出,2018年下半年以来融信适度调整发展导向,更加注重利润和现金流。具体到营销,就是要实现“有回款的销售,有利润的增长”。

    但与同规模企业相比,除?#21496;?#21033;润、毛利率仍有提升空间以外,2018年融信中国净负债率仍然处于行业高位。当年公司净负债率虽大幅下降53.7个百分点至105%,但公开数据显示,2018年净资产负债率雅居乐为79.1%,荣盛发展为87.9%,中国金茂为71%,均远低于融信中国。

    另外,2018年,融信的流动负债总额1276.7亿元,非流动负债总额约401.6亿元,企业短期负债所?#24613;?#20363;较高,长短期债务结?#35895;?#38656;进一步优化。想优化自身财务水平,真正达到平衡、稳步发展,融信中国仍需付出一定努力。

    文/丁爽(责编:高雅)

    编辑:高雅
    地王 融信中国 企业
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