• 年报 | 太古地产步调缓慢掉队明显 2018年收入、经营溢利双下降

    本文来?#20174;?华夏时报 陆肖肖 2019/04/09

    擅长制造网红打卡地的太古地产,最近不再从容不迫,刚刚经历了2018年收入、经营溢利的双下滑,其过于缓慢的发展模式也日渐被?#30340;?#25152;质疑。

    ?#31185;?#24180;报观察 | 太古地产步调缓慢掉队明显  2018年收入、经营溢利双下降

    擅长制造网红打卡地的太古地产(01972.HK),最近不再从容不迫,刚刚经历了2018年收入、经营溢利的双下滑,其过于缓慢的发展模式也日渐被?#30340;?#25152;质疑。

    业绩下滑

    太古地产2018年收入达147.19亿港元,相比2017年度收入185.58亿港元下降21%;经营溢利实现293.65亿港元,相比2017年度经营溢利349.30亿港元下降16%;股东应占综合溢利为286.66亿港元,同比下降16%。

    太古地产的主要收入来源为租金收入、物业投资、物业买卖、?#39057;?#25910;入等。在2018年太古地产的收入中,物业投?#25910;急?#26368;高,达83.25%,同比增长7.68%至122.54亿港元;租金在收入贡献第二,其中办公楼、零售物业、住宅收入?#30452;?#36798;到了63.75亿港元、52.05亿港元、5.37亿港元;物业买卖收入10.61亿港元,同比下跌82%,?#21496;?#25910;入贡献第三位;?#39057;?#25910;入14.04亿港元,同比增长4.39%,但?#39057;?#19994;务仍在亏损。

    上海中原地产市场分析师卢?#24180;?#22312;接受《华夏时报》记者采访时表示,太古地产在内地布局商业地产偏多一点,并不像国内地产商热衷于高周转的项目,他主要是靠持有商业项目,?#32531;?#38752;租金来回本,还有一些散售的物业,但速度肯定是比较慢的。从最近几年商业地产的发展来看,实体零售业受到互联网的冲击,市场并不是特别好,太古地产在收入方面的压力,很难去回避掉。另外,香港市场的房地产市场正在面临调整,在销售方面?#19981;?#20135;生一定的压力。

    另外,由于太古地产较为谨慎的运营策略,2018年企业负债率有所减少。数据显示,太古地产2018年债务净额为299.05亿港元,低于2017年的353.47亿港元。现金及未动用已承担融资达到了141.47亿港元。资本净负债比率由2017年的13.6%下降为2018年的10.6%。

    出售物业

    这一年太古地产曾先后多次出售位于香港的办公楼物业,据不完全统计,太古地产三宗物业出售物业总价?#25285;?#24050;经达到216亿港元。

    在4月8日,太古地产以1.2亿港元的价格,出售了香港加列?#38477;?#30340;一宗物业;6月8日太古地产发布公告,公司完成了香港九龙湾新九龙内地段6312号商业地块及其上一幢25层甲级写字楼的出让,这?#24335;?#26131;的?#23665;?#20215;65.28亿港元;6月15日,太古地产完成了对香港太古城?#34892;?#31532;三座、四座100%权益的出让,这笔出售的总价格为150亿港元。

    对于2018年几次办公楼物业出售的问题,太古地产董事局主席及常务董?#29575;?#38125;伦在业绩会上表示,将已经成熟的非核心的物业出售,是符合太古地产发展战略的。2018年对于太古来讲是非同寻常的一年,因为太古?#33529;?#20986;售300亿价值的物业,现在出售已经差不多完成, 2019年不会再有那么多动作。

    卢?#24180;?#34920;示,在香港市场受到调整的背景下,太古地产选择大量出售物业,可能是认为市场短期已经到了相对高位,未来?#38477;?#19977;年之内没有特别好的机会,所以会进行资产盘整,选择一些资产出售。另外,出售资产?#19981;?#22686;加一部分现金收入,年底的报表?#19981;?#27604;较好看一点。

    在出售资产的同时,太古地产也在买入一些新的物业。2018年3月,太古地产完成了上海另一宗项目的收?#28023;?#22826;古地产占有其中50%权益,目前正在筹备前滩太古里项目,预计在2020年完成。

    太古地产行政总裁白德利表示,我们有更大的胃口购买更多的土地,不管是住宅用地还是商业用地,或者香港还是内地。太古在投标、买地方面还是非常积极的。在香港使用多年的各种买地渠道会继续使用,但是补充土地,太古会非常小?#38590;?#31350;以及长远部署。

    白德利表示,对于粤港澳大湾区太古地产也在非常认真地研究,但是?#19994;?#19968;个合适的地点是非常不容易的。目前太古地产已在深圳开设了一间办公室,去研?#30475;?#28286;区的发展。

    易居研究院智库?#34892;难?#31350;总监?#26174;?#36827;在接受《华夏时报》记者采访时表示,对于粤港澳大湾区的投资,有很多企业都看好,同时需要看到,目前区域发展刚刚起步,利好需要多年的时间才能兑现。尤其是针对商业地产项目来?#25285;?#21306;域消费力的培育尚且需要很长一段时间,进入市场还是要等待合适的机会。

    步调缓慢

    太古虽然进入中国内地已有18年时间,但截至目前为止,仅有6个项目,?#30452;?#26159;已开业运营多年的?#26412;?#19977;里屯太古里、广州太古汇、?#26412;?#39056;堤港及成都远洋太古里。还有位于上海已开业两年的兴业太古汇,以及正在筹备中的前滩太古里项目。

    而慢开发已经成为太古地产的一大标签,上海兴业太古汇项目从拿地到开业用去了13年的时间,成都远洋太古里用了6年做开业?#24613;福?#24191;州太古汇也是耗费了10年。

    类似于太古地产,从香港起家的地产商,如恒隆、恒基、新鸿基等,在上世纪90年代,随着内地房地产市场的崛起,这些?#31185;?#32439;纷北上发展,占据了企业规模发展的先机。但其扩张速度均远低于内地地产商,香港起家的企业在地产领域慢慢落于下风。

    前者的布局多局限在一二线城市,甚少有像内地地产商一般下沉至三四线城市中去。和目前内地市场快周转的开发商相比,太古地产这种慢开发模式在近年来遭受到?#30340;?#30340;诸多质疑。

    ?#26174;?#36827;表示,周转速度太慢,?#25345;?#31243;度上降低了开发成本,提高了土地的潜在溢价,但是过于?#38750;?#39640;端会影响项目的复制,过慢的周转速度也影响了项目在全国的铺开。

    卢?#24180;?#20063;提到,同内地开发商快速抢占市场、依靠规模扩散盈利的快周转模式不同,从香港起家的地产商更拿手的是在高端商业项目的运作,更加讲?#31185;?#36136;、利润,两者的发展模式完全不同。发?#20174;?#39321;港的公司经历过很多市场周期,他们会?#23547;?#20840;放在首位,风?#25214;?#35782;更强,开发节奏肯定会比较慢。

    卢?#24180;?#34920;示,相比来?#25285;?#20869;地并没有经历过大的调整,所以内地?#31185;?#30456;对比较激进,敢于运用高杠杆、高周转,发展速度就更快。因为慢开发的模式,从?#25345;?#31243;度上来?#25285;?#31867;似于太古地产的从香港起步的开发企业,失去了快速成长的机会,过于保守也就错失了在内地发展的最好?#34987;?/p>

    编辑:张哲
    太古 步调 年收入 年报 经营
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